토지임대차,임차인이 불리할까?(feat.특약사항)

보통 어떤 상황에서건 임대인과 임차인은 갑을의 관계로 비치곤 합니다.

어쨌든 소유주는 당연히 임대인이므로 마냥 갑일 거 같은데, 사실 공인중개사 사무소 시선에선 딱히 그렇지도 않습니다_- ㅋ

집 깨끗하게 쓰고 월세 안밀리고, 웬만한 문제엔 별 구실 삼지 않는 임차인을 만난다는 게 집을 내놓은 임대인에게도 정말 복에 겨운 이야기랄까ㅋㅋ (월세만 9번 밀린 세입자도 봤습니다 임대인이 보살)

아무튼 오늘은 토지임대차에 대해 잠깐 다룰 텐데요.

요즘 읽는 책이 토지에 대한 책이라 공부할 겸 자꾸 쓰고 있습니다.(어려워 ㅠㅋ)

비도시지역에서는 특히 토지임대차가 잦은데요.

일반적으로 임대차기간이 2-5년 정도 단기로 계약됩니다.

이러다 보면 임차인이 그 토지에 건물을 올리고 사용하는 경우가 많은데, 임대차 종료 시 그 건물의 향방이 묘연해집니다.

토지 임대인 입장에서야 임차인 자의로 지은 건물이니 딱히 맘에 들건 없겠죠.

 

 

해서 토지 임대인들은 계약 시 특약에 '임차인은 지상건물을 철거하기로 한다'는 등 문구를 써넣기도 합니다.

정확히는 임차인이 해당 토지 위에 건물 기타 공작물을 건축할 시 이를 사용하다 임대차 기간이 끝났을 경우, 임차인의 비용으로 그 건물을 철거하며 원상회복할 것, 그 후 임대인에게 토지를 반환하라고 합니다.

혹은 임대차기간 종료 후 지상물을 임대인에게 양도하거나 애당초 임대인 명의로 건물을 짓게끔 한 뒤,  계약 종료 후 아무 조건 없이 임대인에게 건물이 양도되게끔 특약을 넣습니다.

이런 경우 임대인이 참 악랄해 보이는데 ㅋㅋ

결론만 얘기하면 이런 특약은 모두 무효!

본디 계약서에서 '특약사항'이란 계약 안에서 가장 강력한 힘을 가지나, 이렇듯 임차인의 권리를 침해하는 경우는 인정하지 않습니다.

애초에 법은 임차인을 보호하는 스탠스를 취하고 있는데,

민법에선 임차인에게 '계약갱신 청구권'과 '지상물 매수청구권'을 인정하여 임차인은 임대인에게 계약기간 갱신을 요구할 수 있고, 만약 임대인이 갱신을 거절한다면 그 지상물에 대해 매수를 청구할 수도 있습니다.

이는 강행규정으로 이를 위반해 임차인에게 불리한 약정은 인정되지 않습니다.

(임차인이 심은 나무나 기타 다른 지상시설에도 이를 적용)

다만 예외는 언제나 있죠?

이 제도는 애초에 성실하고 선량한 임차인을 위한 것입니다.

자신의 의무를 다하지 않고 차임을 연체하는 등 임차인의 채무불이행으로 임대차 계약이 해지된 경우 임차인은 지상물 매수 청구권 등을 주장할 수 없습니다.

 

토지 이용계획 확인원 기웃기웃ㅋ

 

나름 공평해 보이죠? ㅋ 

흠 추가적으로 토지매매 계약 시 계약서를 작성할 때 필요한 특약사항 몇 개 언급해 보겠습니다.

1. 현 상태에서의 매매계약이며 계약면적은 권리면적(공부상 면적) 기준으로 하며 실제와 다를 시 매도 매수인 쌍방은 이의를 제기하지 않는다(공부상 면적과 실제 면적은 약간의 오차가 있을 수 있으므로)

2. 해당 부동산에 있는 정착물 모두는 매수인 게 명도 하기로 한다.(별도 합의 있을 시 특약에 기재)

3. 해당 부동산에 분묘 존재 시 이는 매수인이 승계하기로 한다(분묘 = 무덤)

4. 현존하는 지상건축물은 매도자가 잔금 지급 전 철거하기로 한다.

5. 매수인이 잔금지급일 전까지 농지취득 자격증명서를 발급받지 못할 경우 계약은 무효화되며 매도자는 받은 금액을 00년 00월 00일까지 반환한다.(그냥 반환하기로 한다라 고만 적을 시 매도인이 천년만년 지급을 미룰 수 있습니다.)

 

 

자 그럼 오늘은 여기까지 토지임대차 특약사항이나 임대인, 임차인에 대해 짚어봤는데요.

알고만 있다면 분명 도움 될 겁니다.ㅎ

토지가 약간 어렵다곤 하나 비싼 토지만 있는 것도 아니고 기회만 있다면 누구나 적정한 물건을 얻을 수 있다 생각해요.

모두 아파트만 쳐다보지 말고 다양하게! 시야를 넓힙시다.

고럼 안녕:)!!