토지를 볼때 체크할 4가지!(feat.농지)

안녕하세요 오늘은 토지에 대해 공부한 내용 추려봤는데요. 

농지에 대해서도 약간 언급하려 합니다.

우선 토지는 부동산 분야 중 재개발과 더불어 제일 난이도 있는 물건으로 불립니다.

사는 사람도 파는 사람, 중재하는 공인중개사까지 토지란 것에 대해 잘 이해하고 있어야 거래가 용이합니다.

토지의 운명은 사소한 이유로도 갈릴 수 있다는데요.

기본적으로 4가지 정도를 짚고 넘어가야 합니다.

 

첫 번째, 보기는 이쁜데 개발이 불가능한 토지.

보통 일반적인 사람들은 부동산을 볼 시 시각적인 부분에 마음을 곧 잘 빼앗깁니다.

특히 토지의 경우 누가 봐도 아름다운, 심지어 뒤에는 산이 있고 물은 앞으로 흐르는 배산임수의 명당자리가 있다면 혹하는 마음을 숨기기 힘들 겁니다.

하지만 이런 보기 좋은 땅이라도 용도가 '농림지역'등으로 지정됐다면 향후 개발 가능성이 현저히 낮아 투자나 건축용으로 부리기 힘들 것입니다. 

  

두 번째, 너무 비싸게 나온 땅.

토지는 제각각 생긴 모양이 다릅니다. 

똑같은 모양의 건물은 흔해도 똑같은 모양의 토지란 거의 존재하지 않죠.

때문에 가격 또한 제각각인데, 그렇다 해도 최대한 대중적, 평균적인 가격으로 접근하는 게 좋다 합니다.

매도인이야 어떤 사람이든 비싸게 팔고 싶은 게 당연하지만, 매수인 입장에선 최대한 다양한 매물을 접하며 평균가를 추론해야 하겠죠.

 

세 번째, 토지 근처 기반시설이 부족한가

전기, 상수도, 배수로 등 확인은 필수입니다.

이런 기반시설이 없을 경우 매입하고도 이런 기반시설 설치에 수천만 원을 들여야 할 수 있기 때문에 잘 살펴봐야 합니다.

그 외 상수원 보호구역, 수변구역, 농업보호구역 등은 오폐수 처리시설 기준이 까다로우므로 미리 전문가, 관청에 알아보는 게 현명합니다.

 

네 번째, 땅 모양새는 어떤가

같은 크기의 땅이어도 어떤 땅은 도면이 잘 나와 크게 짓고, 어떤 땅은 도면도 안 나오는 땅이 있습니다.

가령 요즘은 주차장이 굉장히 중요한데, 건물의 규모에 맞게 법정 주차대수를 설치해야 건축허가가 납니다.

그런데 넓은 면적의 상업지역이고 도로에 접한 좋은 땅인데도 중간에 좁아지는 필지 모양으로 인해 차량이 해당 필지로 진입하지 못하자 건축이 불허가된 사례가 있습니다.

때문에 용도지역과 도로에 접한 형상만 보고 마음대로 건축할 수 있을 거라 오판하면 큰 손해를 볼 수 있습니다.

GTX-A 대곡역세권 주변땅

 

부록으로 농지에 대해서도 한번 알아볼 텐데요.

농지를 거래할 경우 우선 기존 농지의 농지전용허가 여부를 확인해야 합니다.

(농지전용은 쉽게 말해 농지 대신 공장 등 다른 용도로 그 형질을 변경한다는 것입니다)

농지전용을 받은 적 없다면 문제없지만 만약 받았다면 계약서 특약에 농지전용의 허가권을 매수인에게 승계하기로 한다 또는 등기이전 시까지 농지전용허가를 취소 신청한다는 내용을 넣어야 합니다.

 

만약 해당 농지가 불법 형질변경됐다면 사전에 농지훼손 복구 확인서 제출이 필요하고 이때 원상회복 의무를 누구로 할지도 특약에 넣어야 합니다.(기재 없을 시 매수인이 원상회복 의무 있음)

또한 해당 농지에 임대차 계약이 되어있나 확인해야 하는데, 이유인즉슨 임대농지의 양수인이 임대인의 지위를 승계하여야 하기 때문입니다.(임차인이 농사짓고 있다면 여전히 할 수 있게 용인할 의무)

참고로 농작물은 타인의 토지에 심었더라도 지주가 아닌 경작자가 가져갑니다(대법원 79다 784)

 

 

흠 간단히 써봤는데 잘 이해되시나요?ㅋㅋ 

본래 내용이 엄청 많은데 정말 일부분만 써도 천자가 넘어가네요.. (생각보다 오래 걸리기도ㅡㅠㅡ)

확실히 토지나 농지가 쉽진 않은 내용이라 책자를 넘기는 것도 훨씬 오래 걸리네요. 진심 머리에 쥐 남 ㅋㅋ

아무튼 괜찮은 부분 또 공부해 다시 올려볼게요 안녕!