재개발 재건축 잡아라!(feat.대지지분,용적률)

안녕하세요 오늘은 재건축, 재개발에 대해 잠시 공부하는 시간 가지려 합니다.

저부터도 계속 공부중인 재개발, 재건축인데요. 

약간 중구난방으로 공부하다보니 헷갈려서 자꾸 까먹곤 합

니다. (그래서 좀 정리를)

일단 생각나는대로 포스팅해볼게요!

부동산 분야엔 원룸, 아파트, 재개발, 토지 등 여러 갈래가 있는데 

그중에서도 재개발, 토지는 진입장벽이 높은, 접근하기 쉽지 않은 부동산으로 분류되곤 합니다.

(실제로도 공부해보면 뭔 말인지 모르겠..ㅋㅋ)

요즘은 좀 의식이 개선됐는지 모르나 보통 아파트라 하면 깔끔한 신축부터 떠올리는대요.

내가 실거주할 곳이든 투자할 곳이든 본능적으로 사람이란 깨끗하고 화려한 새 아파트를 찾습니다.

헌데 결론만 얘기하면 '돈'이 되는 것은 새 아파트나 애매한 신축이 아닌 새 아파트가 '될' 재개발, 재건축 물건이죠.

재건축 지역의 허름한 30년 차 아파트, 재개발 지역 안의 소위 '썩빌'이라 빌리는 썩은 빌라가 바로 그 주인공입니다.

약간 극단적인 예가 될 수도 있지만 가령 20억짜리 신축 아파트와 20억짜리 주차할 곳도 없는 30년 된 귀신의 집이 있습니다.

어딜 선택해야 할까요? 

상식적으론 당연히 20억 신축을 택해야겠으나, 투자자의 시점이라면 후자인 귀신의 집을 선택해야 합니다.

(물론 입지는 20억에 걸맞은 곳으로 재건축, 재개발이 진행될 곳ㅋ)

괄호 안에 보시듯 전제를 달았죠?

같은 값이라면 앞으로 구축 아파트, 썩빌등이 향후 수년 동안 화려해 탈바꿈해 배이상의 수익을 안겨줄 수 있습니다.

이게 당연한 소리 같지만 이 개념을 온전히 받아들이기란 생각보다 쉽지 않습니다. 

직접 살로 와닿는 경험을 해보기 힘들기 때문ㅋㅋ

물론 저 역시 그런데, 다만 저의 경우 최소한 간접적으로는 이런 현상을 목도하고 있기에 그냥 글로 보는 등 보단 좀 더 현장감 있는 체험을 하고 있다 말씀드릴 수 있습니다.

가령 저희 동네인 '능곡'은 이미 한참 전 능곡 뉴타운 등으로 지정돼 현재까지도 능곡 재개발, 능곡재건축등 다양한 키워드로 검색되는대요.

 

능곡재개발 지도

현재 능곡재개발 1구역이나 재건축 지역의 경우 이미 완공을 앞두고 있고, 올해 말에 무난히 입주할 것으로 예상됩니다.

그 외 2구역, 5구역, 6 구역 등이 사업시행인가 완료 혹은 사업시행인가를 앞두고 있는데 여느 재개발 지역처럼 잡음은 있었어도 결국 온전히 진행 중이죠.

현재 1구역의 '대곡 두산위브' 새 아파트 25평형이 9억 정도 합니다. 

건너편의 재건축 지역 롯데캐슬 또한 10억 선쯤 하죠.

불과 몇 년 전까지만 해도 4-5억 정도 하던 아파트들이 보통인 지역이었습니다.

그것도 30평대 아파트들이.

그런데 20평대가 9억..ㅋㅋ

능곡이면 서울과 일산 중간 위치인데 좀 더 쉽게 얘기하자면 GTX A로 유명한 '대곡역'과 단 한정거장 차이인 능곡역이 있는 지역입니다. (대곡 덕에 장기적으로 호재는 계속 있을 지역)

대곡역 자체가 워낙 거대한 개발호재라 (GTX A, 대곡 소사 선등 무려 6개 노선 교차) 그 옆에 있는 능곡도 은근히 아시는 분이 많은데, 재개발이 본격화된 이후엔 더 많은 분들이 알고 계신 듯합니다.

아무튼 이해를 돕기 위해 예를 들어봤고,

 

 

참고로 재개발 단계를 나열하면

예정구역 -> 정비구역 -> 추진위원회 설립 -> 조합설립인가 -> 건축심의-> 사업시행인가 -> 감정평가 -> 분양신청 -> 관리처분계획 수립 -> 조합원 총회 -> 관리처분 인가 -> 이주 -> 철거 -> 착공 -> 입주

이런 단계를 거칩니다.

보통 무난하게 재개발 물건을 사려면 최소 조합설립인가 이후나 사업시행인가 이후 들어가란 말이 많은데, 이건 개인차가 있는 거 같네요.

아예 정비구역이 지정되기도 전, 정권이나 정책 등 흐름을 미리 간파해 여러 규제들이 풀림을 보고 미리 들어가는 사람도 있으니까요.

요즘은 정보가 워낙 빨라 재건축의 경우 안전진단만 통과돼도 값이 몇억씩 오르는 경우가 비일비재하다 합니다.

 

 

 

보통 재건축 등 사업성을 따질 때 대표적으로 보는 2가지 지표가 있는데

대지지분과 용적률입니다.

(물론 이 2가지만 보는 건 아니나 매우 중요한 부분)

대지지분은 14-15평은 나와야 사업성이 있다고 보며, 용적률은 용적률 한계용량 등 상황에 따라 달라 보이나 100~150% 정도의 용적률은 더 써먹을 수 있어야 사업성이 있다고 봅니다.

쉽게 생각해 대지지분의 경우 15평 중 10평은 조합원의 헌 집이 새집으로 탈바꿈하는데 필요한 최소 면적이고, 나머지 5평은 일반분양으로 나갈 공간인데, 이 일반분양으로 돈을 벌어야만 사업비를 충당해 추가분담금 등을 상쇄할 수 있습니다.

만약 이런 일반분양분 없이 조합원들만 딱 새로 들어가 사는 1대 1 분양이 이루어진다면 추가 분담금 1-2 억내고 끝날 일을 4-5억씩 내게 돼 사업 자체가 진행되지 못할 수 있습니다. (1대 1 분양이 가능하며 수익성까지 갖출 수 있는 곳은 강남 등 지정도)

용적률은 건물을 위로 얼마나 올릴 수 있느냐인 문제니 당연하게도 내가 찾아먹은 기존의 용적률이 한계치라면 건물을 더 올릴 수 없습니다. 

때문에 당연히 여유분이 있어야겠죠. 그리고 그 충분 수치가 100-150% 정도

뭐 가령 용적률이 최대 280%인데 기존 찾아먹은 용적률이 135% 정도다 하면 아주 이상적인 용적률일 겁니다.

 

 

흠 일단 이 정도 생각나는 대로 정리했는데요.

어떠셨나요? 약간이라도 도움이 되셨을지..ㅋㅋ

재개발, 재건축 참 어려우면서 흥미로운 분야라 계속 습득하려 애쓰고 있습니다_-ㅋ

이번 정부 부동산 트렌드 자체가 재개발, 재건축이기 때문에 절대 간과할 수 없는 부분이기도 하죠.

약간 어렵긴 하지만 그만큼 진입장벽이 있어 잘 접근하기 힘든 게 장점인 재개발, 재건축입니다.

솔직히 보통의 사람들은 매끈한 서울, 수도권 신축 아파트를 산다는 게 너무 비싸고 사실상 어려운 일이잖아요?

헌데 이런 헌 집들을 열심히 찾아 새집으로 바꿀 수만 있다면?? 

충분히 합리적이고 해 볼 만한 가치가 있어 보입니다. 

만약 부동산에 관심이 있다면 재개발 재건축은 꼭 공부해 보세요! 

그럼 이만:)