부동산 대출의 생기초!(LTV,DSR,원리금계산,고정금리,변동금리)

안녕하세요 오늘은 부동산 대출의 생기초!(LTV, DSR, 원리금 계산, 고정금리, 변동금리)란 내용으로 포스팅해 보려 합니다.ㅋ

기본적이지만 온전히 아는 분은 많지 않은 분야에요 ~ 

저 또한 부동산을 공부하는 입장으로 포스팅해 봤는데,

공부하며 정리한 것이니 문맥이 약간 이상해도 그러려니 해주시길!

 

부동산 대출의 기초

1. LTV와 DSR

2. 원리금 계산하기

3. 고정금리 vs 변동금리

 

 

LTV와 DSR - 대출한도 구하기

5억빌리면 한 달에 갚아야 하는 원리금은?

고정금리 vs 변동금리 무엇이 유리한가?

만약 십억짜리 집을 사는데 5억을 대출했다면 매달 얼마를 갚아야 할까? 금리에 따라 바뀔 테고 어떤 식으로 계산될까 알아야 할 겁니다.

또 은행에선 고정금리와 변동금리 무엇을 사용하겠냐 하면 여러분은 어찌 대답해야 할까요

 

 

첫 번째, LTV와 DSR -> 대출한도 구하기

LTV 한도(7월기준)

LTV는 담보인정비율이란 뜻으로 집값의 몇% 까지 대출해주나?

1억에 40%라면 4천만 원까지 대출해주는 거고 70%라면 1억 중 7천만 원을 은행에서 대출해주고 나머지 3천만 원은 내 돈이구나 이해하면 될 겁니다.

다만 이제 경우에 따라 LTV 적용이 조금 다를 텐데, 

(투기과열지구 40%, 조정대상지역 50%, 기타 지역 70% 지역에 따라 다름)

 

내가 가진돈이 3억이라면 투기과열지구에선 5억짜리 집을 살 수 있습니다.

조정대상지역에선 단순 계산으로 6억짜리의 집을 살 수 있고, 기타 지역(비규제 지역)에선 무려 10억짜리의 집을 구매할 수 있죠.(내 돈 3억 + 대출 7억)

 

이렇게 되면 기타 지역(비규제 지역)에 대출로 인한 거품이 생길 수밖에 없습니다.(투기과열지구 대비)

해서 앞으로 이 LTV는 똑같이 맞춰지는 (70%) 방향으로 나아가는데 현재 이미 생애 최초 주택 구매자는 지역에 관계없이 LTV 80%를 적용받습니다.

아무튼 이렇게 되면 앞으론 투기과열지구가 유리해질 수밖에 없는데요.

그동안 대출이 잘 나와서 수요가 잘 나오던 비규제 지역이 애매 해지는 것이죠.

 

 

참고로 2 주택부터는 투기과열지구, 조정대상지역에서 대출이 불가합니다.

기타 지역(비규제 지역)은 60%까지 대출.

많이 헷갈려하는 게 '9억 원 초과' 부분인데 투기과열지구에서 9억원 이하분은 40%대출, 9억원 초과분은 20%라고 표시되어 있습니다.

오해하면 안 되는 게 집값이 10억이라고 해서 9억을 초과했으니 20%인 2억만 대출해주겠다는 게 아니라, 9억 이하에 대해선 40%를 대출해주겠다.

즉 (10억=9억+1억이므로) 9억까지는 40% 대출을 해주고 9억을 넘어가는 1억 원에 대해선 20% 대출을 해주겠다고 이해해야 합니다. 

*투기 과열지구에서 매매시세가 10억 일 때 최종 대출한도는 -

(9억 원 x 40%) + (1억 원 x 20%) = 3억 8000만 원.

 

12억짜리 주택이라면?

9억까지는 고정이니 그대로 쓰고 남는 3억에 대해 따로 계산해보면 됩니다

(9억x40%) x (3억x20%) = 4억 2천만 원이 최종 대출한도.

 

 

근데 간혹 투기과열지구나 조정대상지역, 비규제 지역을 헷갈려하는 분들이 있습니다.

(자꾸만 바뀌며 지정되기도 하니까?) 

호갱노노에서 표시된 규제,비규제지역들

간단히 확인할 수 있는데, '호갱 노노'에 접속하시어 맨 오른쪽에 '규제'버튼을 누릅니다.

지도를 넓게 멀리 보시면 색깔별로 쉽게 확인할 수 있는데 붉은색이 투기과열지구, 노란색은 조정대상지역, 아무것도 표시 안 된 곳이 비규제 지역입니다. 쉽게 확인 가능!

 

 

2, DSR (총부채 원리금 상환비율) ' 네 소득의 몇%로 매달 빚 갚을 수 있어?

 

보통 부동산 대출한도가 좀 깎이는 이유가 이 수치 때문입니다.

일반적으로 DSR 40%로 규제되는데, 바로 내 소득의 40%만으로 매달 빚을 갚을수 있겠느냐? 그런 걸 물어보는 겁니다.

(니 돈을 다으면 안 돼 40%만 내놓으세요 고객님?ㅋ)

그게 가능하면 빌려주겠다는 거죠.

이게 좀 웃기는데 월급 500만 원을 받는데 나는 400만 원을 빚 갚는데 모두 쓸 수 있고 100만 원만으로도 생활이 가능하다고 해도 - 은행에선 안돼 안돼 200만 원만 갚아 300만 원은 생활비 해!라고 빠꾸를 시킵니다.ㅋㅋ

(천만 원은 벌어야 400만 원을 빚 갚는데 쓸 수 있는 셈)

 월 200이면 일 년에 2400만 원, 30년이면 7억 2000만 원 정도 됩니다.

그럼 7억 2천만 원을 빌릴 수 있는 건가? 

아닙니다.

전혀 그렇지 않고 이 7억 2천은 30년 동안 대출금을 갚는다 했을 때 원금과 이자의 합계입니다.

우리가 빌릴 수 있는 건 원금이죠.

실제로 빌릴 수 있는 건 4억 정도 될 겁니다;.

 

이 DSR 한도를 정확히 계산하려면 네이버에서 DSR 계산기를 검색하면 되는데,

연소득란에 5천만 원을 대입하고 (금리 4% 계산, DSR 40%로 맞춤)

420개월(35년),

대출금액은 3억 7500만 원 정도 나옵니다.

요즘은 주택담보 금리가 좀 더 높을 텐데,

금리가 올라간다면 대출금은 더 낮아지겠죠? 

원리금은 원금+이자이기 때문에 이자가 증가해 버리면 원금은 당연히 적어지는 결과.

 

 

 

혹시 계산기 사용이 어렵다면, 대강

대출한도는 연봉의 7.5배 정도 계산하면 된답니다. 저금리 땐 8배 정도?

(방금 위의 5000만 원 계산하면 3억 5천 정도 나오죠?)

 

 

실제 대출한도는 LTV와 DSR로 구한 둘 중 낮은 쪽으로 계산됩니다.

참고로, 주택 구매 시 신용대출받는 경우가 있는데 이 신용대출이 DSR 계산할 때 들어가 버립니다.

DSR한도를 특히나 많이 잡아먹는 대출들이 있는데, 주택담보대출은 30년 , 40년씩 여유가 있으나 신용대출은 기간이 5년 정도로 잡혀버립니다. 내 소득의 40%로 몇억에 대한 대출을 5년 내에 갚아야 하는 그런 이상한 계산이 잡혀버리죠. 어쨌든 받아야 될 대출을 못 받게 될 수도 있으니 신용대출은 조심해서 접근해야 합니다.

 

 

두 번째, 5억 빌리며 한 달에 얼마 갚아야 할까?

https://search.naver.com/search.naver?where=nexearch&sm=top_hty&fbm=1&ie=utf8&query=%EC%9B%90%EB%A6%AC%EA%B8%88+%EA%B3%84%EC%82%B0%EA%B8%B0 

원리금 계산기 : 네이버 통합검색

그냥 네이버에 '원리금 계산기'를 검색해 대출받고 싶은 금액을 써넣어 보면 됩니다.

(대출 금액란에 5억 기재, 대출기간란에 30년, 연이자 율란 5% 등 대략적인 수치를 기재합니다.)

*연이자율 7-8%로 대출받는 분들은 신용에 문제가 있는 예외적인 경우로 봐야 한답니다.

그러고 '계산'을 누르면 결과 산출!

위 수치로는 1회 차 상환금액으로 약 260만 원가량이 나오는데 월급 300만 원 정도 나오는 직장인에겐 버겁다는 얘기겠죠?

예전처럼 시중금리를 2% 정도로 낮추면 180만 원가량이 나옵니다. 이때는 월급 300으로도 어느 정도 충당이 가능한 시절ㅋ

물론 어차피 DSR을 고려하면 월급 300으로 5억을 대출받을 순 없습니다. 

월급 40%로 잡아야 하니 300만 원 중 120만 원가량이 수치에 부합합니다.

그럼 대략 2억 3000만 원이 마지노선.

 

 

 

세 번째, 고정금리 vs 변동금리 어떤 게 좋을까요?

요즘은 고정금리가 무조건 좋다. 금리가 계속 올라갈 것이다란 의견이 주류를 이루긴 합니다.

사실 부동산 뉴스에선 요즘도 (변동금리로 대출한 사람들) 금리인상에 영끌족이 비명 지른다란 얘기가 들려오지만 방금도 설명했듯이 DSR을 감안하면 그런 사람은 생각보다 많지 않습니다. 어차피 40%선에서 제재하기 때문에 월급 300만 원에 최대치 대출은 받은 사람도 금리 3% 시기 96만 원이었던 대출금이 5%로 오를 시 120만 원 정도가 됩니다.

많이 오르긴 했지만 이 정도론 영 끌 쪽으로 볼 수 없죠 ㅋ

금리는 앞으로 몇 개월 , 내년까지도 오를 수 있습니다. 

하지만 점점 시간이 가며 물가가 안정되고 금리를 올릴 필요도 없어진다면?

무한정 금리가 오르긴 쉽지 않습니다.

제로 금리시대 , 0%에 근접한 금리시대였다면 당연히 고정금리가 유리하겠지만 현재는 금리인상의 폭이 역대 최고폭입니다.

여기서 더 오르긴 어렵다는 것이죠.

때문에 변동금리도 충분히 좋은 선택지일 수 있습니다.

기본적으로 고정금리는 변동금리보다 금리가 비싸기도 하니까요.

향후 금리가 어찌 될진 모르나 어쨌든 충분히 고민해 봐야 합니다.

(판단할 때 금리가 앞으로 보합이거나 내려갈 거 같다면 변동금리가 유리하겠죠?)

 

자 그럼 여기까지 부동산 대출의 생기 초란 주제로 LTV, DSR, 원리금, 고정금리, 변동금리 등 살펴보았습니다.

어떻게 도움이 좀 되시나요?

저 또한 공부하는 입장으로 포스팅했는데 꽤나 오래 걸리네요_-ㅋ

아무튼 부동산을 다루신다면 반드시 알아야 할 기초적인 내용이니 꼭 숙지해 두세요!