규제지역 서울 및 연접4곳외 모두 해제, 이제 눈여겨볼 곳은?!

정부에서 통 큰 규제완화를 단행했습니다. 규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제-

사실상 경기와 인천모두 해제되었지요. 원래 이번 정부는 부동산 규제완화에 초점이 있었으나 이번에야말로 가장 큰 파격적 해제라 볼 수 있습니다. 11월 10일 공개된 자료를 보면 규제지역 해제가 단연 가장 큰 이슈이며, 서울 경기도의 4개 도시 빼고는 모두 해제한다. 이외엔 규제지역이 없다고 생각하시면 됩니다. 현행 투기과열 39곳, 조정대상지역 60곳(조정대상지역이기만 한 곳 21곳)이었습니다. 하지만 이번에 서울 25개구와 인접한 경기도의 4개 즉 29곳을 제외하고 60곳 중 29곳 제외하고 모두 풀어준다는 뜻.

 

구체적으로 투기과열지구에선 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕 등 투기에서 조정으로 된 게 아니라 완전히 풀린 겁니다. 일단 투기과열지구나 조정대상지역 등 풀리는 곳이 너무 많아 그냥 서울이랑 연접 4곳 빼고 다 풀린다고 기억하는 게 편안합니다. 서울은 물론 그냥 최고 수준 규제가 계속. 서울, 광명, 과천, 하남, 성남의 수정구, 분당구는 계속 투기과열지구로 남는상황. 이외에는 전부 비 교제입니다. 여기 없으면 전부 그냥 깡그리 풀린 겁니다.

 

규제에서 비규제가 되면 어디가 제일 수혜를 볼까요? 원래 내려가던 그래프가 덜 내려가거나 위로 올라가면 모두 수혜를 보는 겁니다. 대출도 풀리고 세금도 적고 분양 경쟁률도 늘어나고, 재건축 재개발도 쉬워지고 , 부동산에 있어 모든 면에서 유리해집니다. 그럼 그중에서도 특히 수혜를 보는 곳은?

예상치 못한 곳으로 뽑힙니다. '평촌' 폭락해도 십억 넘는 집값들인데 여기까지 비규제 지역이 된다는 건 눈이 뜨일 소식입니다. 다음은 '광교'  신축기준 10억 중반 정도를 아직도 형성하는 곳 중 하나입니다. 일산도 GTX 킨텍스역 근처는 많이 하락해도 12,13억 - 재건축 이슈까지 있는 일산인데 이곳도 다 풀렸고, 송도 동탄 인덕원 모두 풀렸습니다. (2022년 하락 주도 3 대장)

 

지금 비규제 지역이 되는 곳 중 가장 상급 지는 어디일까

광교, 성남(중원구/구성남) - 좀 더 디테일하게 하면 평촌 광교 일산 영통 동탄 2 등입니다. (다만 입주물량 폭탄이 예정된 곳은 좋은 입지여도 입주장 끝날 때 들어갑니다.) '동탄2'는 입중이 거의 끝나감 - 교통 일자리 만능신도시인 동탄인데 유일한 문제였던 교통은 gTX나 인덕원선등으로 해결됩니다. 일산역시 마찬가지 교통이 불편했는데 GTX로 해결. GTX-A는 2024년 가장 빠르게 개통되고 동탄이 상당한 수혜를 받습니다. 또다른 곳으로 '송도'가 주목할만 합니다. 앞으로도 양질의 일자리가 많이 늘어날 곳. 물론 입주장이 끝날때 기회를 봐야 합니다. (2023년 정도에 입주장이 끝납니다.)

 

물론 아직까진 규제가 풀려도 잔잔합니다 (광교, 평촌 등) 지금처럼 대세가 하락장일 땐 어쩔 수 없죠. 전반적인 부동산 시장이 반등할 때 이런 규제 풀림이 폭발적 반등을 촉발시킬 수 있습니다. 상승할 때 크게 오르는 거죠.

 

최상 급지, 광교, 성남, 동탄 2 신도시 안양시 동안구, 이런 곳은 집값이 반등할 때 분명히 다른 곳보다 훨씬 크게 오를 가능성이 큽니다.

비규제 지역 중에 최상 급지를 주목하는 게 좋습니다. 비규제로 풀릴 거 같지가 않은데 풀려 버린 곳 주목. 여기까지가 규제지역에 대한 내용이고 이외에도 발표된 것들이 있는데요. '대출규제 완화' 이제 (무주택자) 투기과열지구나 조정대상지역이든 LTV 50%로 개선!

(투기과열지구 15억 초과 아파트에 대한 주담대 금지 규제도 해제, 똑같이 LTV 50%)

 

LTV는 사실상으로 앞으로 큰 의미가 없고 LTV 때문에 대출 못 받는단 분도 별로 없게 될 겁니다. 지금도 그렇지만 앞으로 중요 해지는 건 DTI나 DSR입니다. 대부분의 사람들이 DSR 때문에 대출하다 막힐 겁니다. (DSR은 소득과 관련) 15억이 원래 넘는 곳들은 무조건 수혜를 봅니다. 원래 대출이 아예 안 나오는 곳들이었기 때문에 15억 구간에는 병목현상이 일어나 시세가 정체되어 있었습니다. 하지만 이제 상황이 달라진 거죠. 정말 돈 있는 사람들은 비싼 주택을 살 기회가 온 것입니다. 이번 규제 헤제된 지역은 당장 15억 규제가 사라지니 15억 대상 아파트들에게 큰 의미가 있을 겁니다.

 

'재건축 안전진단 완화.' 제일 중요한 건, 2차 정밀 안전진단 필수가 지자체 요청 시에만 하는 걸로 변경되었습니다. 본래 예비 안전진단, 1차 안전진단은 스무스합니다. 보통 2차 안전진단이 까다로워서 문제가 됐는데 - 굳이 지자체가 따로 요청하지 않는 이상 1차에서 끝내겠단 얘기죠. 지자체가 웬만하면 요청할 일이 없습니다. (다만 서울은 그럴 수도 있음) 하지만 경기나 인천에서 재건축하는데 지자체에서 그럴 일은 없습니다.(선거에서 지겠단 얘기니까) 아주 특수한 지역 제외하곤 2차 안전진단을 안 하겠다란 말- 간단한 얘깁니다.

 

앞으로는 사업성이 좋은 게 중요한데요. 목동이 수혜를 제일 많이 받을 곳 중 하나입니다. 안전진단에 대한 공포가 가장 큰 곳이 목동이었는데, 전정부 때 절반 이상이 탈락했으므로 뭘 할 엄두를 못 내던 동네입니다. 하지만 이젠 빨리만 진행하면 안 될 이유가 없게 됐죠. (풀렸을 빨리 가즈아!) 반포 압구정 청담 제외하고 강남에서도 목동만큼 시세차익이 큰 재건축이 없다고 합니다.

 

입지가 좋다고 재건축 시세차익이 큰 게 아닙니다. 시세차익은 신축 아파트의 가격과 재건축을 하려고 하는 아파트, 구축인 아파트. 요 차이가 시세차익입니다. 반포, 압구정, 청담을 제외하면 이 차이가 제일 큰 곳이 목동만 한 곳이 없다죠. 동일 입지 신축에 비해 너무 저렴하다는 평을 받는 곳입니다.

 

애초에 이렇게 된 이유가 안전진단의 공포 때문인 부분이 있습니다. 가격이 눌린 가장 큰 이유로 보는데, 목동 재건축이 떡 상하는 시기는 첫 번째로 안전진단의 대한 공포가 온전히 사라질 때, 두 번째론 토지거래허가구역에서 해제가 될 때 , 이 두 가지가 시너지를 낼 때로 예측됩니다.

 

현재는 하락장이라 바로 뭐가 되지는 않습니다. 금리, 물가 등 외부 변수가 해소되지 않았기 때문에 - (당분간은 어느정도의 금리인상등 외부변수가 유지될 것이기 때문에) 이런 게 해소되고 나서야 해제된 여러 가지 규제 등이 충분한 효과를 보이며 반등을 이뤄내는 것입니다.

지금부터 준비해야 합니다. 내가 어디를 알아봐야 할지, 물가가 4,5% 되면 뭐뭐를 하겠다. 미리미리 준비해 놓고 들어갈 준비를 해야 한다는 거죠. (물가상승률이 5%대로 떨어지는 시점 등)  큰 위기와 변화 후에는 항상 기회가 찾아왔습니다. 정책 변화를 유심히 지켜보며 기회를 잡을 수 있어야 합니다!

 

여기까지 저번 규제지역 서울 및 연접 4곳 외 모두 해제란 타이틀로 공부한 내용 정리해 봤는데요. 진작 올렸어야 되는데 이제야 올립니다! 어쨌든 이렇게 큰 규제완화는 절대 흔한 일이 아닙니다. 누군게에겐 곧바로 기회로 작용할 거대변화인데, 앞으로도 정부의 정책을 주시하며 내가 할 수 있는 건 뭔가 꼭 생각해봐야겠습니다. 오늘은 여기까지!