토지보상금 세금, 세제 정리 (양도소득세)

오늘은 토지보상금 세금, 세제 정리에 대해 알아보겠습니다. 굉장히 중요한 부분이죠. 전국적으로 수많은 곳에서 국가적인 토지수용과 토지보상이 이루어지고 있습니다.

국가가 토지를 매입하게 되면 그곳 지주분들은 토지대신 국가가 지급하는 토지보상금을 받게 되는데요. 제 주위에서는 '창릉'등이 떠오르네요. 그런데 문제는 그 보상금에 대해서도 양도소득세를 과세한다는 겁니다. (보상금 종류에 따라 종합소득세 등도 부과되지만 이번엔 주요한 양도소득세에 대해 알아보겠습니다.)

토지보상금 세금, 세제 안내

목차

☑️놓치면 안되는 정보

• 토지를 볼때 체크할 4가지!(feat.농지)
• 네이버 부동산 매물 바로가기
• 소상공인 사업자 대출 ,쉽고 빠르게 알아보자!(소상공인 시장진흥공단)

토지보상금 세금, 세제 (양도소득세)

단지 국가에서 토지를 수용하니까 아 난 그냥 토지보상금 받고 땡이구나 방심, 전혀모르는 상태시면 엄청난 손해를 보실 수 있습니다. 보상시기, 세액감면이 가능한 부분을 따져 최대한 절세하도록 해야 합니다.  

참고로 양도소득세란 자산에 대한 등기 또는 등록과 별개로 매도, 교환등에 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전됐을때 부과되는 세금입니다. 아무튼 아래에도 한번 더 언급되겠지만 양도소득세는 두 해로 나누어 절세를 크게 할 수 있습니다. 보통 양도소득세란게 당해 연도에 양도한 부동산을 합한 금액에 누진세율을 적용해 세금을 부과하기에 이런 시기를 잘 조절하면 큰 절세효과를 볼 수 있습니다. 이런 게 가능한 이유는 토지 수용절차가 꽤 시간을 두고 협의> 수용재결> 이의재결> 행정소송등 이루어지기 때문이죠:)

 

조세특례제한법에서는 원활한 사업 진행을 위해 양도소득세 부담을 완화하기 위한 정책을 펴고 있으니 아래 사항 우선 참고하시기 바랍니다. (사업인정고시일부터 2년 이전 취득한 토지에 대해 아래와 같은 감면혜택)

① 8년 이상 자경농지 100% (1년간 자경감면한도 1억 / 5년간 감면한도 2억)

② 취득 후 개발제한 구역에 묶인 토지는 40%

③ 채권으로 보상받을 경우 15% (1년간 감면한도 1억 / 5년간 감면한도 2억)

④ 채권을 만기까지 보유할 시 30% (5년 이상 만기 채권 40%)

⑤ 취득 후 20년이 지난 개발제한구역 토지의 25% 

⑥ 현금 보상의 경우 10% ( 1년간 감면한도 1억 / 5년간 감면한도 2억)

특히 이중 8년 이상 자경농지 100%, 자경 농민에 대한 감면 혜택이 큰데요. 실제 토지, 농지 전문 부동산에서도 가장 먼저 거론되는 얘기입니다. 혜택이 큰 만큼 판단이 까다롭죠. 8년 자경을 인정하는 농지는 아래와 같습니다.

 

• 6년 이상 농지소재지에 거주하며 경작한 자이며 농지 양도일 현재 거주자일 것(농지소재지: 해당농지가 소재하는 시군구 또는 해당농지로부터 30km 지역)
• 양도일 현재 농지여야 함 (과수원은 농지에 포함됨)
• 취득일로부터 양도일까지 8년 이상 대리경작을 하지 않고 자기 책임하 경작했을 것
• 양도일 현재 주거, 상업, 공업지역 안에 편입된 지 3년 이내인 농지

8년 이상 자경한 농지는 조건만 맞는다면 1-2억씩도 해를 달리하며 절세가 가능합니다. 상당히 큰 폭이기 때문에 내 토지는 어떤 잘 알아보셔야 합니다.

 

1. 토지보상협의 시 협의기간 내 협의에 응했다면 소유권이 이전되고 보상금이 지급됩니다. 협의성립이 안되면 수용재결 심의 절차를 거쳐 재결 보상이 시행됩니다.
2. 거주사실 입증은 주민등록초본으로 가능합니다. 혹시 주민등록상 다른 지역에 거주했다면 일련의 자료를 통해 적극적으로 입증해야 합니다. (전기세 영수증 등) 이외 실제 농사를 지었다는 증거인 농약, 비료 구입영수증, 농작물 판매영수증, 자경농지 증명원 등도 준비합니다.
3. 양도소득세는 보상금 수령시마다 신고해야 하며 해를 달리하며 신고하면 감면한도가 매년 각각 적용돼 절세가 가능합니다. 좀 더 복잡한 상황은 토지 전문 부동산이나 그 부동산에서 소개해주는 세무사를 통해 상담하시면 더욱 좋습니다.

토지보상금 세금 상담처 (중요!)

경험상 토지를 거래하는 지역의 부동산, 특히 오랜 기간 그 자리를 지킨 부동산 사무소는 그 지역 토지 시세는 물론 세금도 빠삭하고 지주, 전용 세무사 인맥까지 잘 갖추고 있습니다. 말 그대로 베테랑 중 베테랑이죠.(일단 토지 거래 자체가 다른 매물보다 난도가 높습니다.) 때문에 엉한 곳에서 시간낭비 하지 말고 그 지역의 터줏대감 공인중개사 사무실을 찾아가 상담하세요.

 

물론 재강조하나 '토지전문' 사무소여야 하겠죠. 가령 능곡 재개발, GTX-A, 대곡역세권 등으로 유명한 저희 지역(능곡/행신/화정/일산)에서는 토지 전문으로 서너 곳 정도 뽑을 수 있는데. 대표적으로 능곡역 바로 근처에 있는 '능곡 한샘부동산'을 들 수 있습니다. (실제로 지역 단골 지주들과 토지고객들이 많이 찾는 곳) 자기 지역 내에 이런 베테랑 부동산이 있다면 이런 곳을 찾아 상담하세요. 토지는 상당히 까다로운 부분이 많고 알아야 하는 내용이 많기 때문에 어지간한 부동산은 손도 못 대는 경우가 많습니다. 있다 한들 어설프게 중개하다 사고 치는 사무실들이 있죠.

그리고 이건 팁인데 공인중개사 사장님들에게는 잘하면 잘할수록 나에게 이득입니다. 저는 정기적으로 공인중개사 사장님들께 카톡을 하거나 연락을 돌리고 가끔 음료수 한 박스 사가곤 합니다. 그리고 사장님들께 좋은 매물이 생기면 먼저 연락이 오곤 하죠. 이외 세금이든 뭐든 중요한 정보도 먼저 연락받는 경우가 생깁니다. 사람인데 뭐라도 이쁜 고객한테 손이 가겠죠.ㅎ (실제로 이런 고객들이 엄청난 혜택을 가져갑니다 (알게 모르게))

 

무튼 여기까지 토지보상금 세금(양도소득세), 세제에 대해 빠르게 알아봤습니다. 실전적인 경험도 넣어봤네요. 도움이 되시길 빕니다! (아래도 토지보상금 양도소득세 관련 쉽게 정리된 영상이니 도움되실 겁니다.)

토지보상금 양도소득세 자료