(경매)아파트와 상가, 임장의 기본?

안녕하세요:) 오늘은 간단히 부동산에 관한 포스팅 해봅니다.

이전에 해놓은 필기를 보다 예전 공부한걸 떠올리기도 할 겸 써봐야 겠단 생각이 들더라구요.

요즘 해외주식을 공부하긴 하지만 역시 가능만 하면 부동산!ㅋㅋ  

경매가 베이스인 저자로 아파트와 상가등 임장의 요령까지 나름 어렵지 않게 기술한 책입니다.

(제목: '월급쟁이 부자되기 프로젝트, 0원으로 부동산 투자하기') 

0원으로 투자한다는게 재밌음ㅋ

 

 

월급의 파이프라인,

첫번째, 유튜브 블로그

두번째, 주식(올바른 장기투자일 경우)

세번째, 부동산

 

책에서는 크게 월급외 수익으로 저 세가지를 얘기합니다.

부동산 책 저자도 주식은 장기투자 하라고 하네요 ㅋㅋ 

0원으로 투자한다는 의미는 당연하지만 대출을 의미합니다.

상당히 다이나믹한 예시도 드는데, 

1억1000만원짜리 주택이 경매에 1억에 나왔을경우 이를 80%의 담보대출과 20%의 신용대출로 매수하는 방법을 씁니다.

대출 이율은 한달 25만원 정도인데, 이를 바로 팔아 3달정도의 매각기간(평균 매각기간)을 거치면 75만원의 대출이자를빼고 거의 1000만원의 돈을 쥘 수 있습니다.

꽤 과격해 보이지만 불가능한 방법도 아니라 흥미롭게 읽은 기억이 나네요ㅋ

우선 간단히 아파트와 상가에 대한 요점만 정리해봤습니다.

 

 

 

아파트 투자하기

 

 

1. 보물이 될 아파트 찾기

주말마다 물건 5개이상을 선택해 하루만에 다 도는 방식으로 임장합니다.

많은 세부사항이 있겠지만 기본은 '남들이 보지 않는 분위기'때 임장을 간다고 하네요.

 

2. 아파트 낙찰받기 

아파트는 토지나 상가에 비해 발품이 용이하다는 장점이 있습니다.

상가는 위치나 유동인구등 조사가 불성실하면 바로 공실이 날수 있는 리스크가 있지만 아파트는 그럴 걱정은 없죠.

또한 타 매물에 비해 강한 '환금성'을 가지고 있으며 하락장에도 팔수 있다는 장점이 있습니다.  

 

3. 아파트 명도계획잡기

임차인에게 이사를 간단히 주고 내보낼수 잇다는건 경매에서 아주 평화로운 케이스입니다.

말도 안되는 억지를 부리며 터무니없는 이사비를 요구한다거나 그냥 배째라는 사람도 있죠.

이런 분들에겐 소유권을 이전하며 '인도명령신청'후 빠르게 '강제집행'하는게 돈과 시간을 아끼고 스트레스를 안받는 길입니다.

 

4. 아파트를 매도해 원금과 수익회수하기

아파트를 매도할땐 부동산사무실 한군데가 아니라 여러군데 내놓는게 좋습니다.

특히 저자처럼 빠른 수익을 내야할땐 10군데, 20군데도 내놓죠.

 

 

 

상가 투자하기

 

 

1. 보물이 될 상가찾기

상가금액은 임차금액으로 좌지우지 됩니다.

공실등의 위험이 있지만 좋은 상가와 좋은 임차인이란 5년, 10년씩도 자리를 지키기에 얼마든지 훌륭한 투자처일수 있습니다.

 

2. 상가 낙찰받기 

 

상가는 지형이나 환경적으로 여러 조건이 있으나, 아파트 단지가 상가를 둘러싼 소위 '항아리상권'이 훌륭한 것으로 꼽힙니다.

상가건물을 하나를 중심으로 둥글게 아파트단지가 조성되 있다면 상식적으로도 좋아보이죠?

임장은 위성지도로 먼저 살펴본뒤, 직접 가서 좌우지형과 오르막등을 살핍니다. (오르막은 집객률이 낮음)

기본적으로 평지가 좋고, 도로나 층수도 살펴봐야 합니다. 

또한 이곳을 '이용할 수밖에 없는 이유'가 있어야 함.

 

 

3. 상가 명도계획 잡기

 

 10월부터 11월은 원하는 대출을 받기가 힘듭니다. (대부분의 은행이 이미 실적을 채웠으므로)

때문에 미리 대비할것.

 

임대료를 받을 수 있는 구분상가 구별법 TIP

1. 상가주변 유동인구 조사

2. 상가건물 입지확인(평지가 제일좋다.)

3. 상가주변 공실상황 파악

4. 상가의 가시성 확인(입간판 설치시 얼마나 눈에띄나 등)

5. 상가 건물의 임대료를 인근 공인중개사 실거래가를 통해 알아볼것.

6. 상가 매출확인(주변 상가까지)

 

 

 

임장의 중요성

 

 

어느 책에서나 그렇지만 저자는 경매나 일반매매 할 것없이 현장답사, 임장을 굉장히 강조합니다.

물론 요즘은 위성사진이나 로드뷰등 인터넷으로 매물확인이 가능하나 실제현장과 로드뷰는 차이가 나는 경우가 있으며 로드뷰 자체의 업데이트가 늦기 때문에 손수 확인해야 의미가 있습니다.

거기에 인근 마을 주민에게도 예상이상의 정보를 얻을 수 있으므로 직접 찾아가는 임장은 필수입니다.

 

 

컴퓨터, 인터넷등 소위 '손품'으로 알수 없는걸 현장 '발품'으로 알아내는 경우가 많은데, 

하다못해 전기계량기로도 임차인 여부 확인이 가능합니다.

(소모량에 따라 유추해볼수 있음)

조합사무실을 찾아가도 유용한 정보가 많으며, 빌라 아파트등 바로 옆집의 문을 두드리는 것만으로 고급정보를 알아내는 경우가 있죠.

 

 

이런 정보들을 미리 알고 있다면 일반적인 입찰자들보다 단연 우위에 있을 수 밖에 없습니다.

경매는 내가 탐정이 되어 열심히 조사해 나만 아는 정보가 많을수록 타 입찰자들보다 앞서며, 최적의 가격을 책정해 수익률 또한 높힐 수 있습니다.

만약 임장에서 해결이 안되는 중요문제가 있다면 차라리 입찰을 포기하는게 내돈을 지키는 방법입니다.

 

 

 

'피해야 할' 부동산?

 

 

1. 분양형 호텔

2. 분양형 상가

3. 확정수익형 부동산

 

저자는 피해야 할 부동산으로 분양형태나 확정수익을 깔아주는 부동산에 대해 얘기하는데요.

기본적으로 새로 분양하는 건물, 상가는 애매한 위치,조건에도 가격이 높게 책정되는 경우가 많습니다.

이 역시 많은 부동산 서적에 언급되는 내용인데,

실제 제 친척형 하나가 과거 분양형 상가에 거액의 돈을 투자하곤 수년이 지난 지금도 손해를 면치 못하고 있습니다.

신도시의 상가였는데 거의 1년은 공실상태이다가 월세를 깎고깎아 겨우 세입자를 맞췄죠.

한동안 본전치기 하기도 힘들겁니다..ㅋ 

물론 이런 상품들이 무조건 나쁘단건 아니나 한다해도 충분히 공부하고 들어가야 합니다.

저자 역시 책을 맺으며 '왕도는 없다. 부동산 서적을 많이 접하라'고 말하죠.

내가 책을 통해 배운 내용과 임장경험이 일치할때가 있고, 이런 접점이 많아지면 좋은 결과물을 얻게 된다고 합니다.

 

 

그럼 여기까지 책내용 훝어봤는데요. (제 사견도 조금 들어감)

아파트와 상가, 임장등 기본적이지만 알아야 할 내용이 얇은 분량에도 잘 기술돼 있습니다.

(토지에 대한 부분도 있음)

부담스럽지 않은 사이즈의 책이니 궁금하신분은 한번 읽어보세요!

>>혹시 몰라 링크 걸어둠

https://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=18925911 

0원으로 부동산 투자하기