꼬마빌딩(상가건물) 상권과 입지분석 팁

부동산 책들을 읽다 보면 거의 제일 먼저, 또 제일 많이 읽게 되는 게 "아파트"에 관한 겁니다.

대한민국 아파트가 얼마나 훌륭한 부동산인지 모르는 사람은 없겠죠.

입지좋은 서울의 아파트는 최근 몇 년 새 몇억이 가뿐히 올라버렸고, 강남의 아파트는 거의 10억 가까이 혹은 그 이상도 올랐습니다.

근데 오늘 얼마전 새로 읽을 부동산 책을 고르다 "꼬마빌딩"(상가건물)에 관한 책을 읽고 오래간만에 새로운 흥미로움을 느껴 오늘 포스팅하게 됐습니다. 

보통 우리는 부동산 투자라 할 때 아파트나 빌라를 사는 것만 생각하지 이후 상가건물 혹은 꼬마빌딩을 매입한다거나 아예 신축하여 자산을 증식하는 건 잘 생각하지 못합니다. 

이 책은 대부분이 가지고 있는 그런 맹점을 콕 찝기도 하는데요. 

 

기본적으로 두꺼운 책이었고 실제 사례도 얽혀 조리있게 풀어낸 내용도 많았는데요.

워낙 카테고리나 내용도 많지만 오늘은 걔중 꼬마빌딩의 상권, 입지분석에 관한 내용을 짧게 적어보겠습니다.

일단 저도 책을 읽으며 느꼈지만 우리가 흔히 농담 따먹기처럼 하는 얘기가 있죠.

"내 꿈은 건물주 그 중에서도 강남 건물주!"

 

부동산 투자의 최고 정점이라며 장난반 진담 반 강남 건물주 소리를 하곤 합니다.ㅋ

여기서 얘기하는 건물은 보통 아파트보단 상업용, 상가건물을 지칭하죠.

그것도 엄청 커다란 규모의, 

식당이나 의류점, 카페, 각종 대기업 등을 입점시켜 따박따박 월세를 받는 그런 곳 말입니다.

 

그 강남 건물주가 될 출발점 꼬마빌딩에 대해 알아봅니다.

 

상권이 "숲"이라면 입지는 "한그루 나무"라 볼 수 있는데, 기본적으로 고정인구와 유동인구의 동선이 안정적인 곳이 좋습니다.

꼬마빌딩 상권은  반경 300미터 이내가 적합하다.

300미터란 걸어서 4~5분 내에 닿을 수 있는 거리입니다.

또한 대상 부동산의 입지에 영향을 주는 범위는 반경 100미터 이내로서 이 범위 안에서 경쟁자들과 경쟁하여 살아남을 수 있는가 , 그것이 상가의 승패를 가른다고 합니다.

 

상권과 입지분석 시 현장답사, 임장활동은 필수적이며 물건을 볼 때는 반드시 걸어 다녀야 합니다. 

먼저 300미터 반경 이내를 한 바퀴 돌아보고 서서히 좁혀가며 최종 100미터 이내를 돌아보면 해당 상권 입주업종과 유동인구가 파악되는데요.

한 번으로 끝낼게 아니라 아침, 저녁으로 둘러보고 평일 주말에도 둘러봐야 합니다.

(평일에는 사람이 붐비던 거리가 주말엔 쥐 죽은 듯 조용해지는 곳이 많죠 아침저녁 역시 마찬가지!)

가격과 입지, 동선이 함께 시너지를 낼 수 있는 물건이어야 한다.

  유명상권은 (홍대, 가로수길 등) 초보자에게 투자를 권하지 않는데요.

상가주택이나 근생건물 (10-30억대 종잣돈) 투자가는 자신이 잘 알고 관심을 두고 있는 지역 근린상권에 투자를 하면 좋다 합니다.

 

만약 1층이 점포, 2층이 사무실, 3~4층이 주택인 건물이라면 일단은 1층 점포를 중심으로 분석하되(임대수입의 절반이 나오는 곳이기 때문에), 사무실, 주택의 경우 상권보다는 교통에 좀 더 무게를 둬야 한다고 합니다.

 

도로조건

주변 도로환경 역시 중요한데요.

건물의 전면이 왕복 4-6차선 도로에 접하고 있으면 가장 좋다고 보며 건물의 측면에선 교행이 가능한 6미터 폭 이상의 도로에 접할 시 우수한 입지로 본다고 합니다.

추가적으로 후면도 4-6미터 폭 정도 도로에 접한다면 금상첨화!

-> 4차선 이상 도로에 접하는지 여부는 매매시장 선호도에 큰 영향을 미치는데 보통 50억 미만의 꼬마빌딩이 대로에 접하기가 힘들다고 합니다. (흠?)

 

지하철 접근성

역세권이란 보통 지하철역을 중심으로 500미터 반경 내외의 지역, 도보로 7-8분 이내에 닿을 수 있는 지역을 말하는데요.

지하철 출입구로부터 100미터 이내의 경우에는 초역세권으로 부르기도 합니다.

지하철역 접근성의 강점은 버스 등과 달리 악천후의 영향을 전혀 받지 않는다는 것인데, 예상시간에 확실히 도착할 수 있다는 것, 분명 굉장한 장점일 겁니다.

아마 이거야 그 어떤 부동산이라도 가지고 싶은 장점이겠죠.

 

 

..

꼬마빌딩 입지분석에 대해 간단히 정리해 보았습니다.

공부한 내용을 최대한 간결하고 쉽게 써보았는데요.(생각보다 쉽진 않네요_-ㅋ)

물론 이는 빙산의 일각이고, 그 외 수많은 내용이 있습니다.

앞으로도 꼬마빌딩, 아파트, 토지 등 다양한 카테고리를 공부할 텐데 좋은 포인트는 콕 집어 올려보도록 할게요:) 

 

모두 좋은 하루 보내시길!